9月西安二手房市场：成交量环比下降议价空间扩大

10月10日，西安市住建局发布了9月份二手房成交情况。根据数据，9月份，全市存量房（二手房）网签备案面积62.32万平方米，环比下降4.74%，同比增长39.17%；其中，住宅网签备案面积58.49万平方米（6085套），环比下降6.6%，同比增长38.83%。

这是西安市住建局第二次发布全市二手房成交情况，上一次是在8月。在业内看来，政府之所以选择在此时发布二手房数据，是为了向市场传递预期向好的信号，盘活二手房，进而刺激新房市场。连续发布俩月之后，西安二手房市场颓势是否开始扭转？

二手房量价齐跌

看着小区的挂牌价不断走低，王珂有些郁闷。

2016年，在西安房价尚未上涨之前，王珂购入了一套100㎡左右的小三室，如今随着孩子越来越大，小三室对一家三口来说显得有些局促。他原本想着等孩子上小学之后，置换一套大三室，然而从去年7月份开始到现在，他所在小区的挂牌价不断下跌。

“今年房子总价与去年这个时候相比，跌了四五十万元。中介跟我说‘国庆假期’卖了两套，一套成交价是206万元，一套不满二只有184万元，去年这个时候同样的户型成交价是270万元左右。”王珂说道。

在他看来，挂牌价的下跌其实可以理解。“我们这个小区是学位房，‘民转公’的政策出来后，我们附近的学校虽然暂时没有转公，但影响了大家的后续预期，毕竟学校转公之后，生源质量没法儿保证，教学水平也没法保证。”

房价的下跌也影响了他的置换脚步。“虽然可以理解，但是落差太大了接受不了，短时间内也不准备置换了。”他说道。

与他有同样遭遇的还有小陈。“前两年在城北买了两套50㎡~60㎡的小房子，本来想着结婚的时候卖掉换大的，结果今年一直卖不出去，挂牌价从15000元/㎡降到14000元/㎡，还是没人接手。”他对记者说道。

2021年11月，金地中央公园一套70㎡的房屋挂牌价为180万元，此后该套房源多次下调了价格，到2022年1月份已下调至140万元。

根据国家统计局数据，8月，西安二手房价格环比下跌0.5%，同比下跌1.5%。其中，90㎡及以下房源价格环比下跌0.7%，同比下跌1.7%；90㎡~144㎡房源价格环比下跌0.5%，同比下跌1.4%；144㎡及以上房源价格环比下跌0.1%，同比下跌1.7%。

成交环比下降的趋势及不断下跌的价格，反映了西安二手房的“凉意”。

挂牌量持续上升

这种现象正在发生改变。

据诸葛找房数据研究中心监测，2022年第41周西安二手住宅市场均价为17288元/平方米，环比上升1.83%。从区域涨跌幅情况来看，曲江新区市场均价环比涨幅居首，本周涨幅为2.39%,西咸新区跌幅居首，环比下跌0.73%。

“当前信贷环境较此前宽松，市场信心缓慢修复，业主对后市预期有所提升，价格迎来上涨局势。”诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪表示。

西安二手房市场是否已经开始回暖？中指研究院西安分院研究总监支家骏对中国房地产报记者分析道：“2021年7月指导价发布之后，西安二手住宅成交量持续走低，一直延续到封城结束。直到今年解封之后，二手成交量开始了上升通道，已经恢复到了比较高的水平，今年8月~9月的成交量已经处于近两年来的中等偏上水平。”

然而，同比虽然出现了较大幅度的提升，但环比却出现了下降。对此，保利顾投西安分院在一份研究报告中指出，中小学已开学，二手房成交量迫切的周期结束，客户观望心态再起。

数据端的暖意也未传递到市场端。一位中介对中国房地产报记者表示：“刚需客户观望态度还是很严重，尽管利率和房价已经跌到了近几年最低，但是刚需客户心理无底价，有的甚至都谈好了价格还反悔。着急置换的卖方则表现出了较大的诚意，议价空间很大。”

与此同时，西安二手房挂牌量持续上升。诸葛找房的数据显示，当前西安二手房挂牌量超过13万套。从诸葛找房发布的数据看，约58206套房源的价格集中在100万~200万元，占挂牌房源总数的44%；约56891套房源的面积集中在90㎡~140㎡，占挂牌房源总数的43%。

关荣雪表示：政策端接连释放改善信号对市场回稳具有一定的积极意义，西安二手房挂牌量持续上升，这与西安限售政策适度放宽或有直接关系。今年以来，为了激活二手房市场，西安暂停发布二手房指导价，同时将原来的“满5”政策改为“满2”，这些政策释放了大量房源入市。

“虽然二手房交易的拉动效应远不及新房，但是对地方楼市而言，二手房交易带来的相关税收和金融作用，还是占了一个相当重要的市场份额。”支家骏表示。

政策关系之外，上述中介表示：“现在市场上的房源很多，收入不稳定导致大家压力很大，所以尽管房价低，很多人也愿意出手。”

伴随着挂牌房源量的持续走高，西安二手房市场的表现能否回暖扑朔迷离。

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9月西安二手房市场：成交量环比下降 议价空间扩大