买二手房过不了户怎么办_买二手房过户不了怎么办手续
大家好！今天让小编来大家介绍下关于买二手房过不了户怎么办_买二手房过户不了怎么办手续的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。
文章目录列表:
1.买二手房房产证下来了房主不给过户怎么办2.买二手房过户不了怎么办手续
3.买二手房过户交易要注意房屋五种情况难过户
买二手房房产证下来了房主不给过户怎么办
法律分析：1、协商调解，若是二手房房主有不可抗拒的原因导致不能在规定时间内过户的话，购房者可以与房主协商，换一个时间来过户也是可以的；2、按照合同约定处理，在房屋买卖合同中都会将房屋产权过户时间做好约定，而且还会标明违约责任。3、去法院起诉，上述两种方式都试过后，二手房主依旧不配合过户的话，可以给卖方发催告函，或者直接到当地法院起诉，要求房主赔偿购房者的损失。
法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》
第三条 人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。
第九十三条 人民法院审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。
买二手房过户不了怎么办手续
二手房房主暂时无法过户买房可以交点定金,签好合同,等房子能过户了再交全款交易。但是之前去房产局查下档,看看该房产有没有抵押和法院扣押,如果确实是过一段时间才能过户,再进行下一步操作。如果是房主故意不过户那么有以下解决办法：
根据物权法的规定：国家保护公民的私有财产不受侵犯，不动产房屋以登记为准，动产以占有为准。若乙方没有履行过户手续则财产一直归乙方所有。 所以，自己和甲方的合同是无效的，换句话说，甲没有权利将属于乙方的房屋私自转卖，法律上是不认可的。如果甲乙方买卖事实成立，应该有买卖契约，那么只能是甲方起诉乙方。
实在不行可以通过诉讼要求房主继续履行合同义务，并赔偿因此造成的经济损失及要求对方承担违约责任，如不存在违约的地方，则是能胜诉的。也可以要求强制过户，也可以提起诉讼,并申请查封该房屋。
买二手房过户交易要注意房屋五种情况难过户
二手房过户 流程主要有以下四步： 一、买卖双方无贷款： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内， 买房 将首付款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的 房产证 ；凭新的 房产证办理 物业交接手续、水电煤等过户，最后在交房时，下家将尾款结清给卖方。 二、卖方有贷款未还清： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的 银行贷款 。7个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。 20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买房将尾款结清给卖方。 三、买方贷款 购房 ： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给卖方；买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。 四、买卖双方均有贷款： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款；7个工作日后，银行贷款审结结束，买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。 房产证办理过户所需时间： 材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给房产局之后，会有一个回 执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金，一般需要15个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。房产证办理时限为10个工作日(自登记 受理后次日起)。 二手房过户所要缴纳的费用： 交易税费共涵盖8 个税 种，主要有 契税 、营业税、 印花税 、 城建税 、 个人所得税 、 土地增值税 、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异，但区别不大。 1、契税：基准税率3%，优惠税率为1.5%和1%。 普通住宅征收比率为成交价的1.5%，非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；别墅等非普通住宅（成交价的4%）。 2、营业税：税率为5.5%。 根据2021年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。 3、印花税 第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于 房屋租赁合同 ，税率为1%，房产 购销合同 ，税率为0．03%； 第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括 房屋产权证 和 土地使用证 ，税率为每件5元。 4、个人所得税：税率为交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方承担。 征 收条 件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。 注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税 保证金 形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的退还。 5、城建税、教育费附加和地方教育费附加等 此类税种的征收以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。 注意：资金监管对 二手房 卖家和买家都有好处，它由独立的第三方（资金监管机构/银行）出面，保障双方利益，避免 二手房买卖纠纷 ，从而起到降低 二手房交易 风险的作用。
买二手房重要的便是过户问题，那过户都需要准备些什么?有可能遇到哪些问题呢?通过几个案例给大家讲解一下。
新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的，是已经在房地产交易备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，主要包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。再说一下二手房过户需要准备的材料。
一是买方需要携带的证件资料，分以下几种情况：
情况一：买方单身
需要携带身份证、户口本、房屋买卖交易的契税完税证明;
情况二：已婚
需要携带夫妻双方的身份证、结婚证(若购房者是外地人，需要根据当地规定，出具本地暂住证或其他证件)、家庭户口本(户口本是外地的需要提供暂住证)、二手房买卖交易的契税完税证明;
情况三：离异
需要提供个人身份证、户口本和房屋买卖交易的契税完税证明、离婚证、离婚协议，如果购房者携带未成年人，需要携带孩子所在的户口本;
情况四：港澳台人士
需要提供港澳身份证或者个人护照、房屋买卖契税完税证明，台湾认识需要出示通行证、契税完税证明、注满拘留证明(例：在北京购房需要在京满一年的居留证明，不同城市规定不同);
情况五：外籍人士
需要携带个人护照译本公正、交易契税完税证明、注满居留证明;
情况六：过户给未成年人
需要提供监护公证，家庭户口本，父母身份证、结婚证，公证监护人必须到场，未成年人可不到场。(如果未成年人的户口跟父母一起且互助式父母，只需要提供出生证明即可);
情况七：现役军人或者武警家庭
需要买方携带身份证原件、复印件，军官证原件、复印件，团级以上部门开具的家庭证明;
情况八：多个人共同购买
需要接受过户的人携带过户接收人的身份证原件，全部人员到场或部分人员携带未到场的人手写委托书办理过户。
二是卖方需要携带的证件资料，主要包括两个方面：
卖方需要携带个人身份证、房产证，如果交易房屋卖方有多个权利共有人，需要共有人到场签字，如果不能到场签字，需要由签字人员提供未到场权利人的公证委托书，(家庭满五唯一住房，需要卖方提供结婚证和夫妻双方的户口本);
如果是房产是继承过户得来的房产，卖方还要提供原房产证复印件、继承公证书;接下来通过几个案例给大家讲解一下房子不能过户的几种情况。
案例一：违法乱建的房子要恢复原状才能过户
张先生有一套老房子，他私自搭出一个小房间储存东西。去年，他通过中介出售这套房子，经纪人表示这套房子存在违法乱建的情况，无法完成过户。
老房子被卖房人改建或扩建，导致房屋实际面积与房产证上登记面积并不相符。这种情况属于违法乱建，房子将无法过户。只有卖房人将改建或扩建的房屋恢复原状，才能过户。
问题：怎么知道对方的房子是违法乱建的?
在实际交易中，购房人可以将房产证上房屋的面积与实际面积进行对比，看看该房屋是否属于违法乱建。在签订购房合同时，购房人可以要求明确违约责任，如果卖房人隐瞒违建导致无法过户，应当赔偿相应损失。
案例二：有抵押的房子要还清了才能过户
多年前，李女士在北京朝阳区买房，贷款150万元。去年，李女士通过中介卖房，经纪人表示由于这套房子有银行贷款未还清，所以无法完成过户。
房屋有银行贷款，房产证上会有抵押记录。此类房屋上市交易，卖房人需要到银行办理解抵押手续后，才可以过户。
问题：有贷款的房子，可以用首付帮卖方还贷款吗?
在实际交易中，有些卖房人需要借用买房人的首付款去办理解抵押手续。这个时候，买房人要注意防范资金风险。一旦买房人将首付款私下给了卖房人，卖房人没有把钱用于解抵押，将会给买房人造成资金损失。买房人可以通过资金保证自己的资金安全。
案例三：政策变动也可能导致不能过户
外地人王**工作多年，已具有北京购房资格。，王**决定在北京买房，结束租房生活。她看中通州区一套住宅，向卖房人支付定金30万元。正当双方办理签约手续时，通州区出台限购政策。王**失去了购买通州区住宅的资格，无法继续完成过户。
问题：政策变动失去资格要承担违约责任吗?
如果买房人与卖房人签订定金协议，但尚未办理网签程序，因为楼市政策变化的原因，导致买房人失去购房资格，买房人可以根据《合同法》上的情势变更原则，要求无责解约，并不需要承担违约责任。
案例四：房屋共有产权人同意才能过户
孙女士与陈先生结婚后，共同在北京买房。今年，陈先生瞒着孙女士通过中介卖房。苏先生购买这套房子，被孙女士知晓。她表示自己不同意卖房，使得交易无法完成过户。
房屋有多个共有人，如果部分共有人擅自处分房屋，与买房人签订的买卖合同未得到其他共有人同意的情况下是无效的。过户时没有共有产权人到场签字，是无法完成过户的。
案例五：房子被查封不能过户
谢女士与卖房人签订购房合同，支付首付款250万元。但她与卖房人却无法办理过户。原来卖房人欠债未还，法院将房子查封。
如果卖房人因其他债务纠纷、权有争议涉及民事诉讼或刑事案件等原因，导致房屋被法院查封，房屋是无法过户的。
问题：遇到被查封的房子怎么办?
买房人购房前要通过中介仔细核实清楚房屋产权情况。签订购房合同时，买房人可以明确如遇到房屋被查封的情况，买房人可以无责解约，卖房人要返还首付款。一旦发生房子被查封的情况，卖房人可以通过诉讼途径解除合同，但会耗费大量的时间和精力。有些大型品牌中介可以提供先行垫付的服务，这样可以帮助买房人避免资金损失。
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