拆迁谈判怎么谈_怎样和拆迁办的人谈判
大家好！今天让小编来大家介绍下关于拆迁谈判怎么谈_怎样和拆迁办的人谈判的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。
文章目录列表:
1.怎样与拆迁公司的工作人员谈判2.怎样和拆迁办的人谈判
3.拆迁谈判技巧
4.房屋拆迁怎么谈判
怎样与拆迁公司的工作人员谈判
动迁对于每一个被拆迁人来说都是一件大事，拆迁公司的强势和他们背后的实力都是我们普通人没有办法比拟的，我们能够做到的只有与他们谈判。谈判的时候应该注意以下几点： 1、谈判的主要人 谈判时要推荐一个或者几个谈吐文雅、条理清楚、脾气和蔼的长者、老者和学者，自己可以在一旁观察和记录他们与拆迁人的谈话。如果必须是自己亲自出面的话，一定要衣着整洁。 2、谈判的态度 谈判时态度十分重要，谈判的语气也很关键。谈判时要语气平和、不卑不亢。拆迁人最不怕的就是被拆迁人发火，你如果与拆迁人动手厮打，那就正好中了他们的计策。他们可以用各种手段和政府工具来修理拆迁人，其实，谈判就是谈判，大家平等、公开的谈条件，不要生气，这对拆迁根本没有帮助。 3、谈判前的准备 知道要拆迁后，一定要开始着手准备了。准备的东西包括：相关政策法规的查询和检索、拆迁法规的研读、有利和无利条件的判读。 拆迁是政府的行为，拆迁法规就特别重要。要查询和检索最新的拆迁办法和相关条例，有的时候，拆迁人会用过期的法规来哄骗被拆迁人。 法规查到后，一定要仔细研究，尤其期中的法律文字必须搞懂。 从中找出对自己有利和无利的条款，记录在本子上，在谈判的时候能够使用。 4、谈判后的总结
怎样和拆迁办的人谈判
拆迁谈判:拆迁谈判技巧及案例解析(二)
案情简介：
2014年9月19日，长沙市开福区人民政府发布了2014第025号征收土地方案公告，因建设长沙高岭组团项目需征收开福区秀峰街道竹隐村大塘基社区部分土地。委托人刘XX位于竹隐村高塘基组的房屋在此次征收范围内。
委托人讲述：其于2004年左右从同村居民处购置一地块(持有国土证书)并修建了面积500余平方米的房屋，用于居住、租赁及开设企业。因委托人多年在外工作，未收到征地公告、补偿安置方案等书面文件，征收实施部门未提供书面详细补偿安置标准及计算方式。征收工作人员口头告知2015年2月12日为签约截止期限，但房屋在2015年2月11日被强拆。委托人认为其系合法补偿安置主体，补偿标准过低，无法与征收实施部门达成一致，遂委托我所代理。我所陈必韬、罗继平律师受托承办案件。
律师代理经过：
(一) 代理思路：在取得委托人同意的前提下，主要以非诉讼方式协调解决争端。
(二)律师主要工作方式：承办律师接手案件后，认真了解了案情，实地调查走访，梳理相关政策法规，核验补偿项目，提炼争议焦点，解答委托人咨询事宜，向征收指挥部门提出了书面报告材料，多次与征收指挥部门交涉、谈判，并就项目违法情形与征收实施部门展开了激烈的争论与探讨，其中所提征收程序违法的若干意见对争议最终解决起到关键作用。此外，律师积极与委托人、征收实施部门及其领导机关协调沟通。
(三)案件结果：委托人与征收实施部门达成补偿安置协议，补偿款项到位，委托人对补偿安置结果表示高度认可，并获得了征收实施部门的好评。
律师点评：
一、案件法律适用问题
根据国家法律体系，集体土地征地拆迁与国有土地上房屋征收，两者土地性质不同，适用法律不同，前者适用《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及长沙市人民政府第103号令《长沙市征地补偿实施办法》等法律规定，后者适用国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定。补偿项目不同，前者分土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿及社会保险等;后者主要补偿项目为房屋价值补偿、装饰装修及设施设备补偿与奖励等。其他前置程序及实施程序各有不同。本案中，委托人及承办律师提出，委托人持有国有土地使用权证，该证由政府部门颁发，在未经法定程序撤销之前，应具有合法法律效力。但征收实施部门理解为集镇土地，应适用长沙市103号令。该争议贯穿案件始终，为争议核心。
二、征收程序问题
按照征收实施部门关于涉案土地为集体土地并适用长沙市第103号令的认定，征收部门(含相关部门)须进行立项、规划、审批、环评、土地预审、农用地转用审批等前置程序，并应依法履行调查预征，制定补偿安置方案，发布征地公告，公布补偿安置方案(听取意见)，签约，支付补偿安置费用，责令限期腾地及司法强拆等程序。本案中，征收签约期限尚未截至，房屋遭遇行政强拆，程序与法律规定冲突。
三、补偿项目及标准问题
如何计算和确定补偿项目及补偿标准是委托人(拆迁户)最关注的问题。在集体土地征地拆迁案件中，征地拆迁实施部门根据法定的计算方式核算确定补偿项目及标准，例如，《土地管理法》第四十七条规定的“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。”该等项目及标准已经由法律明确规定，当地政府或通过地方性法律、规章的形式予以细化(含各项奖励的政策)。
故而，作为拆迁户可以主张由征收实施部门根据法律法规规定计算补偿安置明细清单并送达拆迁户，同时，为避免补偿项目漏算、少算的争议，可以向征收实施部门查阅详细补偿安置方案用于核对。但，根据各方反馈意见，补偿标准偏低。乃至委托人希望委托律师增加补偿标准。根据承办律师团队代理的大量征地拆迁案件情况分析，律师参与计算补偿标准可以作为常规代理工作，但此外，还须通过行政复议、行政诉讼等方式，就项目合法性司法审查等途径，通过谈判等方式维护自身合法权益。
反之，征收实施部门为实现效率与委托人权益保障的有机统一，可以引入专业律师团队(或政府法律顾问)提供专业把关，确保送达，知情权，合规审查，通过协商谈判等方式化解矛盾，完成征地拆迁任务。
本案经与委托人商议以非诉讼解决争端并最终取得较好效果，较为难得，从维护委托人合法权益角度看，争取了其正当合法利益，增加了补偿标准。从争议解决的角度来看，通过承办律师的大量工作促成了征收实施部门与委托人之间争端的最终解决，化解了社会矛盾，起到了律师专业力量的作用，也是律师社会责任的体现。
注：真实案例，欢迎专业探讨，非经书面同意不得用于商业用途。
拆迁谈判:拆迁谈判技巧及案例解析(三)拆迁户：开出补偿条件后无人商谈
这起强拆事件的最终症结在于拆迁补偿标准双方谈不拢。在采访中，孟鑫的母亲杨文华一直在说，“从来都没有一个能‘说得上话’的人，来跟我们谈判。”
记者：为何你家对该区域统一的拆迁补偿标准有异议呢?
杨：我们家跟这里其他人家不一样。他们原来就是这里的居民，我家是在上世纪80年代在这里买地做的房子。平时村里卖地分钱，从来也不会分给我们，我们要价高一点，自认为也是合理的。而且，我们还有一个这么大的院子。
记者：为什么不跟开发商好好坐下来谈谈?
杨：不是我们不愿意坐下来谈，无论是政府部门还是拆迁公司，只要有一个说得上话的人来跟我们谈，我们还是愿意谈的。但是在我们提出补偿条件后，就一直没有下文。到最后就只剩我家未拆，我家电线一度被人剪断，家里养的大狼狗也被人用毒镖射死，还经常有一些不明身份的人上门骚扰，说一些威胁的话，这也让我们更不愿意拆。
记者：房子被强拆之后，你们为什么会想到搬到派出所去住?
杨：我们没地方去了。而且，派出所里更安全。以前发生了这么多事，我们也害怕。
记者：你们是不是也想借用这种方式，向政府部门和派出所施加压力?
杨：也有这个因素在内。
街道办：没想到会发生强拆这种事
书院街街道办副书记彭连成负责协调该区域拆迁工作，对于孟鑫家被强拆一事，他表示很震惊。
记者：街道办之前有没有处理过强行拆迁之类的事情?
彭：没有，这起强拆事件是书院街街道办辖区内的第一例，我们也没想到会发生强拆这种事。我们一直强调，拆迁必须依法依规进行，严禁强拆。
记者：强拆事件前后，街道办做了哪些工作?
彭：我们之前就拆迁补偿问题，专门到孟家去了很多趟，但孟家提出的拆迁补偿要求，大大高于辖区统一的补偿标准。我们从中做了大量工作，也一直未果。
记者：这件事发生后你们是怎么处理的?
彭：强拆事件发生后次日，我和几个街道办、社区的工作人员一早就赶到派出所。街道办还成立专班，对这件事进行调查。我们支持孟家要求派出所立案调查的请求，街道办还安排好了宾馆，他们暂时无处可住的话可以住宾馆。我们当时还说好调个挖掘机过来，看看废墟里还有什么财物能帮他们取出来。
记者：街道办接下来还准备做哪些方面的工作?
彭：肯定要把事情弄清楚，目前还在等待公安机关的调查。不管怎么说，强拆都是违法的，我们必须维护辖区居民的合法权益。同时我们还在孟家与开发商之间协调，希望能尽快将他们的拆迁补偿问题落实。
派出所：如此这般向警方施压不妥
“拆迁补偿不是我们能管的，强拆事件发生了，我们第一时间立了案，现在也抓了两名嫌疑人。我们是公安机关，只能负责办案。”说这句话的时候，书院街派出所负责人的脸上，写着“无奈”两个字。
记者：孟鑫一家人当时住在这里，对你们工作影响大么?
警方：我们从来没有碰到过这种事，影响肯定是很大的。他们住进派出所的会议室后，很多会议不得不挤在办公室开。
记者：听说后来是孝南区公安局治安大队民警把他们劝走的?
警方：是的。他们住进来后，我们派出所不方便出面处理这件事。在这起强拆事件中，他们毕竟也是受害者，而且无家可归，我们也一直未采取强制措施。不过，这不是长久之计，对我们工作有影响，他们的行为也涉嫌违反治安管理处罚法，所以，我们交由治安大队出面处理。
记者：对这件事，警方有什么看法?
警方：虽然他们的遭遇值得同情，可是这种做法很不可取。如果所有的报案人，为了督促警方办案，都住进来，那派出所不是成了大杂院?我们还怎么办案?如此这般向警方施压不妥。我们希望孟鑫一家，还有所有的报案人，都应该相信公安机关。
拆迁公司：孟家拆迁转包给了他人
记者在孝感市工商局查询得知，承包该区域拆迁的湖北华洲房屋拆迁有限公司成立于2007年12月，注册资本80万元，法定代表人为鲁少华，其经营范围是凭资质证书从事房屋拆迁，公司登记地址为孝感市汉孟路。然而，记者多方寻找，询问多名当地人，均不知道汉孟路在何处。随后，记者通过其他途径，辗转打听到该公司法人代表鲁少华的联系电话。
记者：孟鑫家是不是你们公司的人强拆的?
鲁：这一片区确实是我们公司在负责拆迁。但是今年8月，我身体不好就到武汉治疗，就将永新片区最后一家未拆楼，也就是孟鑫家，转包给了徐某。我还跟徐某签有合同。
记者：我能否看一下这份合同?
鲁：我正在外面钓鱼，没有时间。
记者：你们公司登记地址为汉孟路，孝感市好像没有汉孟路啊?
鲁：我们公司在宝成路附近西大菜场那一块，公司是租的房子，平时没有人在。(记者事后前往其所说的位置，多方寻找，依然没有找到这家公司。)
记者：孟鑫家与你们谈过拆迁补偿的事么?
鲁：我现在很忙，没时间答复你。(挂断了电话，再打就无人接听。)
开发商：工期一拖再拖损失很大
被拆迁区域的开发商为湖北同升鹏祥置业有限公司，正在该地块开发名为“永新世家”的房地产项目。该项目一期房价为每平方米3800元起，目前已经部分建成，有现房出售。除了该公司负责永新片区的沈姓项目经理跟记者有过短暂电话交流外，湖北同升鹏祥置业有限公司其他人员均直接拒绝了采访要求。
记者：开发商与这起强拆事件有无关联?
沈：因为拆迁很繁琐，拆迁事宜全部承包给湖北华洲房屋拆迁有限公司，开发商与他们签订了合同，至于拆迁具体事项，开发商就没有过问。
记者：你怎么看你们开发的项目出现了强行拆迁事件?
沈：永新世家由于拆迁一直没有完成，工期一拖再拖，损失很大，加之已经拆迁住户在外的食宿、银行利息等问题，对开发商压力也很大。拆迁户迟迟住不上还建房，生活也受到影响。
拆迁谈判技巧
法律分析：谈判对象要有选择性：在涉及到提出拆迁补偿要求的问题上，一般在进行第一轮报价前可以与一般的工作人员先行了解，通过实际没有谈判权限的工作人员反应自己较高或者认为无法达到的报价，通过对其向上反馈结果的试探、从其字里行间获取有用信息，了解对方的可承受价格与底线。其次，从谈判技巧上讲，我们也不主张在谈判的一开始就与高层人员交谈，这样能保证我们较大的回旋余地，等到我们在项目调查和其他渠道中抓住对方的把柄和短处，足以撼动谈判的地位时候找到高层人员，一锤定音。最后，多方的获取信息也极为重要，一般高层的信号都会逐级通过工作人员释放出来，及时的把握信息、判断形势，有利于我们最终获得最理想的谈判结果。
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
房屋拆迁怎么谈判
1、谈判前，掌握拆迁信息。在谈判前，要对拆迁政策有一个详细的了解，这样才不会一谈三不知。
2、知己知彼，做好心理预期。对拆迁的进行要有了解、掌握。具体包括拆迁的期限、施工工期、拆迁进度、谈判进程、同等条件下的拆迁补偿标准，这些拆迁事项都要有所了解。
3、找准负责人，提高谈判效率。在谈判中，我们要注意识别沟通的对象，找准沟通的负责人。
4、先确定补偿原则，再谈细节。谈判首先要对关键性原则性问题达成共识，才能进一步的就细节问题进行协商。
5、步步为营，找准时机保价。在谈判中不要过早暴露自己的低价，稳扎稳打，步步推进，不要急于求中，对原则性问题达成共识之后，在谈判的合适时机再选择报价。
6、营造良好的沟通，以理服人。不要意气用事，用感性支配理性。要用平和的技巧与对方沟通，以“和”取胜，以理服人。
法律依据：
《城市房屋拆迁管理条例》 第十六条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
在进行房屋拆迁谈判时需要找准合理的定位、善于分析和判断并抓住拆迁人心理进行谈判，那么双方在进行拆迁谈判时也是需要将拆迁的具体费用以及拆迁的方案确定下来，同时双方也是需要签订拆迁协议，如果在协议履行的过程中有任何违规行为也是可以立即解除合同。
一、门市拆迁装修补偿如下：
1、宅基地补偿费；
2、房屋补偿费及装修费；
3、安置费和搬迁费；
4、困难补助和奖励；
5、房屋内各项家电移机补偿；
6、非住宅房屋营运损失补偿等。拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。
二、房屋拆迁需要经过以下程序：
1、市、县级人民政府先进行社会稳定风险评估，将征收补偿费用筹措到位。
2、市、县级人民政府作出房屋征收决定及时将房屋征收的决定向被征收人进行公告。
3、房屋征收部门与被征收人协商确定房屋补偿协议。
4、按照补偿协议支付补偿费用后，对房屋实施拆除措施。
法律依据：《城市房屋拆迁管理条例》 第二十五条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。 拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
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