商品房违建业主怎么办_小区楼业主违章搭建该怎么办？

房产百科 2024年03月21日 09:39 91 edukeys

大家好！今天让小编来大家介绍下关于商品房违建业主怎么办_小区楼业主违章搭建该怎么办？的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

文章目录列表:

1.违建了，怎么办？（违建业主篇）
2.小区楼业主违章搭建该怎么办？
3.房子违建怎么处理

违建了，怎么办？（违建业主篇）

近些年房地产行业发展迅速，城郊别墅也成了有钱人的一大置业选择。然而，在别墅售卖、装修的过程中，经常会出现违建的问题，在新闻媒体上层出不穷。

第一个问题，为什么别墅会产生如此多的违建问题？别墅违建就一定要拆除吗？

1，有时别墅违建不能怪别墅业主，都是开发商惹的祸

目前房地产开发商在售卖别墅项目时经常会刻意留出一部分空地，简单堆积一些垃圾，将这些地块以“赠送面积”的形式进行营销销售，吸引买家。很多业主就是在看房过程中盲目信任了开发商，误以为该部分“赠送面积”真的可以施工建造，谁知轰轰烈烈半年多，一纸“拆除令”一下子回到解放前，且不说付出的人力、物力，仅仅这口气也够别墅业主憋一阵子的。

2．部分别墅质量不过关，违建其实在“保健”

作者近日接到一起别墅业主的委托，也恰恰是违建受到城管部门的询问。实地考察中发现，其实上该别墅的质量极其堪忧，所谓的违建在某种程度上也是对房屋的保护。对于这种违建，是否拆除，在实际操作中是存在争论的。

上图是别墅业主收的“新房”，可以看到明显的裂缝。

3、别墅内装电梯，难以算违建

有不少别墅业主，为了老人小孩方便、安全考虑，选择在别墅内加装电梯，加装电梯就务必出现电梯井的问题，那么对于电梯井，在合理按照范围之内的，是不应当认定为违建的（该部门后续文章中会有详细探讨）。

第二个问题，为什么别墅违建会在新闻媒体上屡见不鲜呢？

1、确实有部分别墅业主，为了自身利益私自大肆开工建造，严重超出房屋的规划设计范围，占用小区公共空间，此类违建，必然惹的邻友共怒，举报不止；

2、部分别墅业主在装修建设期间，不分时间地点随意开工建设，灰尘漫天噪音不断，好好的花园小区搞成工地，甚至极个别压坏小区道路，使得怨气冲天。

实质上，90%的别墅违建项目都是在邻居的“举报”下发现，走入行政处罚阶段的，也就是说，搞好邻里关系，是别墅业主开工装修的首要前提。

那么，别墅业主可以违建吗？

对于别墅业主违建问题，法律层面是很明确的，不得违建。

第三个问题来了，别墅业主已经违建了，就必须一定要拆除吗？

对于已经建好的违建，每个省市都有不同的规定，现仅以广州市为例，进行说明。

在2013年颁布实施的《广州市违法建筑查处条例》中，明确说明，本条例所称违法建设，是指违反城乡规划管理有关法律、法规规定的下列情形：

（一）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的；

（二）未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的；

（三）未经批准进行临时建设或者未按照批准内容进行临时建设的；

（四）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

违法建筑物、构筑物违反城乡规划的事实持续存在的，属于违法建设的继续状态。

懒得看法条的请直接看这里的大白话：也就是说，永久性建筑，必须要取得建设工程规划许可证，临时建筑必须要经过批准，而且超过批准期限要拆除。也就是说，凡是别墅业主手中的商品房买卖合同上附属的房屋、土地规划图中没有规划到的地方，如果业主建设了，就算违建。

在别墅业主中，最常见的莫过于搭个棚子、修个地下室，也就是说，严格从法律意义层面上，这都是违建。

那么这些违建，就一定要拆除吗？这也不见得。

根据第二十四条城市和镇规划区内的违法建设属于本条例第十八条规定的情形，且有下列情形之一的，可以认定为不能拆除的违法建设，由城市管理综合执法机关依法没收实物或者违法收入：

（一）部分拆除影响建筑物、构筑物主体结构安全或者整体拆除影响相邻建筑物、构筑物主体结构安全的；

（二）现有拆除技术条件和地理环境无法实施拆除的；

（三）拆除将对公共利益造成重大损害或者其他严重后果的。

懒得看法条的请继续直接看这里的大白话：如果别墅违建拆了这别墅就危险了，这就不能拆，不能拆怎么办呢？没收违法收入（罚点款）吧！

这下有的别墅业主高兴了，不用拆了。您高兴太早了，咱接着往下看：

城市管理综合执法机关在认定不能拆除的违法建设时，应当会同城乡规划、国土房管、建设等行政管理部门组织专家进行论证；案情重大、复杂的，还应当征求该违法建设所在地人民政府的意见。违法建设被认定不能拆除的，应当书面告知参与论证的行政管理部门和专家。

第二十五条违法收入按照违法建筑物、构筑物查处时当地相当等级房屋价格确定，房屋价格由城市管理综合执法机关委托有资质的评估机构进行市场价格评估；不能以房屋价格计算的，按照违法建设工程总造价确定。

大白话继续：城管说这别墅违建拆了别墅就危险了没有用，得专家说了才有用，这个专家不是城管一家选的，还有城乡规划、建设等行政部门一起选，案情重大的，还要会同人民政府意见。罚款的计算方式呢，也是按照查处时候的当地同等房屋价格来确定的。可谓“劳民伤财”。

看到这里，已经走入行政程序的别墅业主们可能要灰心了，事情这么麻烦，房子也建了一半，这可怎么办呢？

第四个问题，在这种情况之下，有技巧的应对是必经之路，可以通过以下几个途径进行：

1、确实拆除违建对房屋产生危险的，通过合理渠道认真写申请递交材料

这一点非常重要。很多别墅业主期待于关系解决问题，诚然，在中国的关系社会，关系确实能解决不少问题，但是关系能解决的问题限于未进入行政程序之前。进入行政程序之后，执法部门为了程序合理，必然要走应该要走的程序，加上拆除违建并不是城市管理部门一家说了算，因此，业主自己合理、清晰的表达自己的诉求非常重要。

2、行政执法程序是否合理合法

在进入行政程序之后，所有的流程都必须按照相关法律法规规定进行。业主在这期间可以仔细观察行政执法的程序是否合理合法，以便于维护自己的合法权益。

3、针对具体违建情况，做出相应的措施

部分业主抱着不管怎样我一点不拆不动的心态，在进入行政程序之后，这样的心态就已经不是业主一方可以找几个熟人、或者拖延时间就可以解决的。在这个过程里，业主要衡量自己的违建状况、房屋状况，根据实际情况，分为三类：一类为拆除对房屋安全存在影响的；一类为违建程度轻、对公共区域没有危害，没有必然拆除必要的；一类为违建程度高、对公共区域产生了危害，必须拆除的。按照这几类划分，给出相对应的措施，就此与执法部门协商，这才是最理智的应对之策。

小区楼业主违章搭建该怎么办？

法律分析：买了违章建筑的房子，可以提起诉讼或者要求开发商赔偿。违章建筑无法取得房屋预售许可证，房屋购买合同是无效的。正因为买卖双方就违章建筑订立的买卖合同因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。所以买方是不能取得房屋所有权的，可以向对方主张返还购买房屋所支出的资金。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

房子违建怎么处理

一、业主有没有要求其他业主拆除违章搭建、改建的权利

有很多人认为，根据2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过的上海市住宅物业管理规定第三十九条，“业主、使用人违反本规定或者业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止；相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼”，以及《中华人民共和国物权法》第六章业主的建筑物区分所有权第八十三条中“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”，业主完全有权利请求违章搭建、改建的业主拆迁其违章搭建物。

然而，实践中法院的处理远非如此简单，要求他人拆除违章搭建物的诉讼请求能否被法院支持很大程度取决于“该违章搭建是否实际侵害该业主的合法权益”。《物权法》的出台较之《上海市住宅物业管理规定》，并没有放松要求他人拆除违章搭建物的诉讼主体要求。

何谓“损害其他业主、使用人合法权利”，上海市高级人民法院沪高法1997339号《关于违章搭建引发的相邻纠纷的受理问题通知》中作了进一步明确，“在违章搭建、拆除承重墙、安装防盗门窗等情形确实侵犯特定相邻方的行走、通风、采光、安全等权利，相邻方起诉要求排除妨碍的，人民法院应当依法保护其合法的民事权益”。由此可见；

1、对于行走、通风、采光、安全等权利确实受到侵害的特定业主，可以向法院起诉要求其他业主拆除违章搭建；

当然，如何证明自己的行走、通风、采光、安全等权利收到实际的侵害，在证据收集、整理及提交上有一定难度，需要专业人员的指导，而不能凭业主的想当然。

2、对于行走、通风、采光、安全等权利没有受到侵害的业主，没有权利要求法院支持其要求其他业主拆除违章搭建的诉讼请求。

实践中，也有碰到个别业主，权益并没有因对方违章搭建受到太多影响，仅因邻里矛盾，非要起诉相邻方拆除违章搭建，并有借此诉讼请求逼迫相邻方让步，甚至做出财产补偿的行为。应该说，这种行为没有法律上的依据，也容易引发法官的反感，在不能证明自己的权利受到侵害的情况下，难以获得法院的支持。有道是，法不外乎人情，损人不利己的事情，法院也很难支持。

二、物业公司能否要求业主拆除违章搭建，法院会否支持？

司法实践中，物业公司也有针对业主违反《业主临时公约》或《装修管理协议》的行为提起民事诉讼的纠纷，有的法院也予以立案，并作为业主违约处理。

然而，《业主临时公约》是业主对同小区内其他业主的承诺，其权利义务由业主承受，即使个别业主违反了这种承诺，也应由其他业主（人数过多，可通过业主委员会）提起民事诉讼，而不应由物业公司起诉。

《装修管理协议》的性质虽表面上表现为业主与物业公司双方签订的协议，但实质仍是业主借此对大部分业主达成一致的装修中的禁止和注意事项予以承诺，其承诺的相对方仍是其他业主而不是物业公司。物业公司在法律上无权以合同相对人的身份提起民事诉讼。

往法理上说，物业公司无权起诉的主要原因是，物业公司的职责本身是基于物业服务协议和业主委员会的授权，其对物业所有人处分自己财产的管理权有限，不是相关权利义务的承受主体，并不是权利源。

三、认为自己权益受到侵害却不愿提起民事诉讼或在民事诉讼中诉讼请求未获支持的小业主，其权利如何救济

1、向行政部门反映

根据相关法律法规，损坏房屋承重结构的，由区（县）房地产管理部门责令立即改正，恢复原状；破坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由区（县）房地产管理部门责令改正，恢复原状；违法搭建建筑物、构筑物的，由区（县）房地产管理部门责令限期拆除；因此，业主对于违章搭建、改建等行为可以依法向行政部门反映，由行政部门依法处理。

2、向业主委员会反映，由业主委员会出面劝阻、制止，必要时由业主委员会出面提起民事诉讼。

房子违建处理是拆除。

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。

此外，无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。违章建筑是指未取得拟建工程规划许可证的房屋相关，拆除之前应当先通知相对人自行拆除，在当地张贴公告且不得在夜间拆除。

违章建筑主要表现形式

1、未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物。

2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物。还有一些其他相关规定，如建筑高度、建筑密度等，如果建筑物不符合这些规定，那么该建筑物也是违建。

3、擅自改变了使用性质建成的建筑物。如果建筑物不符合环保要求，那么该建筑物也是违建。

4、临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物。如果建筑物不符合土地利用规划，那么该建筑物也是违建。

5、通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。如果建筑物不符合城市规划，那么该建筑物也是违建。

6、违反法律、法规有关规定的其他建筑。如果规划部门没有给予规划许可，那么该建筑物就是违建。

7、责令拆除：对于已经建成的违建，应该责令拆除。